Статья «Нотариус на рынке недвижимости», в газете «ЭЖ-Юрист» №13, апрель 2004 г.

Константин Корсик

Доктор юридических наук

Нотариус на рынке недвижимости

Наблюдающаяся сейчас тенденция постепенного сужения компетенции нотариата, затронула в первую очередь полномочия нотариусов по удостоверению сделок с недвижимым имуществом. Более того, последние годы в законодательный орган настойчиво вносятся законопроекты, предлагающие отменить обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. Идеологи таких изменений основываются на том, что вполне достаточно государственной регистрации договора ипотеки в системе органов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Создание и развитие системы ипотечного кредитования в очередной раз привлекло внимание к вопросу о месте и роли российского нотариата. Более того, этот вопрос стал предметом острой полемики между законодателем, нотариальным сообществом, банками и иными участниками ипотечного рынка.

Представляется, что именно на основании сохранения и упрочения активной роли нотариуса, исторически присущей российской правовой системе, должна строиться концепция реформирования отечественного нотариата.

Общая цель — разные результаты

Нотариальное удостоверение договора, и государственная регистрация имеют общую цель — обеспечение законности оборота недвижимости. Однако государственная регистрация по процедуре и правовым последствиям не тождественна нотариальному удостоверению и не может заменить его. Деятельность государственного регистратора сводится, в основном, к работе с поступившими к нему документами, которые, отметим, могут быть составлены значительно раньше поступления на государственную регистрацию. За рамками процесса государственной регистрации остается проверка право- и дееспособности сторон сделки, разъяснение им значения их действий, смысла и содержание заключенной сделки.

Таким образом, осуществляя прием документов на государственную регистрацию и в процессе самой регистрации, учреждения юстиции по регистрации в большей мере ориентируются на соответствие закону формы сделки, чем ее содержания.

Нотариальное же удостоверение договора, особенно такого сложного и рассчитанного на длительное действие, как ипотека, гораздо содержательнее, поскольку представляет собой не только полноценный этап заключения сделки — придания ей требуемой законом формы, от чего зависит возникновение прав и обязанностей ее сторон, но и позволяет комплексно решить ряд иных вопросов, прежде всего, касающихся формулирования условий сделки, установления соответствия воли и волеизъявления ее сторон, защиты прав сторон сделки и соблюдения требований законности.

Нотариальное удостоверение и государственная регистрация должны действовать последовательно, выполняя свойственные только им функции: нотариат — удостоверяя сделки, система органов госрегистрации — регистрируя возникающие на основании этих сделок права. Это позволит избежать смешения понятий «регистрация сделки» и «регистрация права».

Участие нотариуса на этапе согласования условий договора ипотеки, заключаемого обычно на срок не менее 10 лет, очень важно. При заключении договора ипотеки, когда одной из сторон, как правило, является гражданин, а другой — банк, обладающей сильной юридической службой, грамотно отстаивающей интересы исключительно банка, стороны будущей сделки заведомо неравны. И именно нотариус, как независимый арбитр, руководствующийся законом, сможет защитить права “слабой” с точки зрения юридической грамотности стороны. Обращение к нотариусу еще на стадии заключения договора позволит избежать обращения в суд и дорогостоящего и длительного судебного разбирательства, придаст стабильность возникающим правам.

Государственная регистрация договора ипотеки без его обязательного нотариального удостоверения не способствует снижению дополнительных расходов.

С уменьшением при принятии нового Гражданского кодекса РФ числа сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, увеличилось количество споров, рассматриваемых российскими арбитражными и общими судами. При этом особо бурный рост отмечался по спорам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров купли-продажи (в 3,5 раза) и договоров аренды (в 2,5 раза). Отмена обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, несомненно, повлечет те же последствия.

На страже интересов

Важной гарантией защиты прав участников сделки является также и институт ответственности нотариуса. Так, сотрудники учреждения юстиции не несут имущественную ответственность за свои действия. Поскольку учреждение юстиции полностью финансируется государством и отвечает по обязательствам только находящимися в его распоряжении денежными средствами, фактически ответственность за действия учреждения юстиции несет государство. Государственный регистратор прав является государственным служащим и несет материальную ответственность только перед своим учреждением, а не перед стороной непосредственно, по нормам трудового законодательства, а именно в пределах своего среднемесячного заработка.

Нотариус, занимающийся частной практикой, а таких сейчас подавляющее большинство, отвечает за свои действия всем своим имуществом. Ущерб, причиненный нотариусом, возмещается за счет страховой суммы, а в случае ее недостаточности — за счет другого имущества нотариуса. Согласно официальной статистике Федеральной нотариальной палаты общая сумма ущерба, причиненного неправомерными нотариальными действиями за 2002 г. составила 1,5 млн. рублей, из них 500 тысяч было выплачено в судебном порядке.

Нельзя не сказать и о том, что подготовка текста сделки без содействия нотариуса и сбор необходимых документов для государственной регистрации — процесс длительный и для не имеющего специального образования гражданина, зачастую, сложный. Гражданин будет вынужден обратиться в специализированные фирмы, берущие за свои услуги, как правило, не менее 1% от стоимости недвижимости, то есть сумму, практически равную госпошлине. Ответственность же такие фирмы несут в пределах суммы оплаты по договору, то есть никоим образом не покрывающую возможный ущерб от их действий. Необходимый же уровень квалификации сотрудников таких фирм никто не гарантирует.

Нотариальное удостоверение необходимо и с точки зрения финансовых интересов государства. Деятельность нотариусов строится на строгом учете всех совершенных нотариальных действий и сумм взысканных за их совершение тарифов и является устойчивым источником пополнения государственного бюджета, в отличие от абсолютно фискально «непрозрачной» деятельности коммерческих фирм.

Законодательные инициативы

Бесспорно, на сегодняшний день целесообразно пересмотреть в сторону уменьшения ставки госпошлины за некоторые нотариальные действия, однако такое уменьшение должно быть не ниже экономически обоснованного уровня, при этом следует сохранить основополагающий принцип соразмерности имущественной ответственности нотариуса и получаемого им вознаграждения, ибо государство, обязав нотариуса возместить ущерб в полном объеме, должно обеспечить реальную возможность реализации такой обязанности.

Принятие в весеннюю сессию Государственной Думой проекта Федерального закона “О внесении дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации (Глава 26. Государственная пошлина), предлагающего значительное снижение размера нотариального тарифа, позволит частично решить вопрос снижения транзакционных издержек при заключении договоров ипотеки, сохранив при этом правовую защищенность всех сторон.

Кроме того, предполагается законодательно закрепить увеличение обязательного лимита страхования профессиональной ответственности нотариуса до уровня в 1000000 рублей или более.

Все вышеназванные изменения законодательства позволят сделать нотариат активным участником оборота недвижимости, а не вытеснять его из этой сферы. В связи с этим вызывают недоумение повторяющиеся попытки отменить обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. Неоднократно в отзывах Президента и Правительства на представляемые в Госдуму подобные законопроекты отмечалась необходимость наиболее полно предусмотреть социальные гарантии для участников рыночных отношений за счет того, что “нотариальное удостоверение как раз и является такой дополнительной социальной гарантией”.